Evde Kal & Makale Oku

İŞ YERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE YENİ DÖNEM VE YENİ DÜZEN

6353 sayılı Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 53. maddesi ile, 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”)’na Geçici Madde 2 hükmü eklenerek, TBK’nın kira sözleşmelerine ilişkin bazı maddelerinin yürürlüğü, kiracısı tacir veya özel ve kamu hukuku tüzel kişileri olan işyeri kiraları bakımından – yeni kira düzeninin iş hayatında olumsuzluklara yol açabileceği düşünüldüğünden – sekiz yıl süreyle ertelenmiş olup yürürlüğü anılan kira sözleşmeleri için ertelenen hükümler, sekiz yıllık sürenin bitim tarihi olan 01.07.2020 tarihi itibariyle yürürlüğe girmiştir.

Erteleme, yukarıda da belirtmiş olduğumuz gibi, Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişilerinin kiracı olduğu kira sözleşmeleri için söz konusu idi. 6217 sayılı Kanun’da yeni Borçlar Kanunu ile oluşturulan “çatılı işyeri” kavramından söz edilmediğinden daire, dükkan gibi yerlerin dışında açık alan kirası olarak nitelendirebilecek yerler için de  (otopark, çay bahçesi, vb.) erteleme söz konusu olmuştur.

İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE YÜRÜRLÜĞE GİREN YENİ DÜZENLEMELER

Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişilerinin kiracı olduğu kira sözleşmeleri de diğer kira sözleşmeleri gibi 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren yeni Borçlar Kanunu düzenlemelerine tabidirler.

1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren işyeri kira sözleşmeleri için geçerli olan düzenlemeler nelerdir ve bizi pratikte hangi değişiklikler beklemektedir?

1. Kiracının Depozito (Güvence Bedeli) Vermesi Koşulları

Türk Borçlar Kanunu Madde 342 – “Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.

Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.”

Depozito (Güvence Bedeli), bilindiği gibi kiracının kiraya verene kira sözleşmesi boyunca verebileceği zararlara yahut yerine getiremeyebileceği borçlarına karşılık verilen bir teminat bedelidir. Burada amaç, kiraya verene bir ekonomik yarar sağlamak değildir.

Yeni Borçlar Kanunu’nun bu konuda adil olarak öngördüğü sistem, artık işyeri kiralarında da uygulama alanı bulmaktadır. Bugüne kadar bu taraflar arasındaki adil denge, güvencenin döviz olarak verilmesiyle sağlanmaya çalışılmaktaydı. 1 Temmuz 2020 tarihinden sonra yapılacak çatılı işyeri kiralarında, konut kiralarında on yıldır uygulandığı gibi, sözleşmeyle kiracının güvence vermesinin öngörülmesi halinde, bu güvence üç aylık kira bedelinden fazla olamayacaktır. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesinin kararlaştırıldığı durumlarda kiracının, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırması, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo etmesi gerekecektir. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilecektir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmezse, banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi kiracıya iade edecektir.

2. Kira İlişkisinin Devri

Türk Borçlar Kanunu Madde 323- “Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.

Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.

İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.”

İşyeri kira ilişkilerinde kira sözleşmesi ancak kiraya verenin yazılı rızası ile devredilebilecektir. Daha önce de bu devir yapılabilirken kiraya verenin rızasının yazılı olması yeni bir koşuldur. İşbu yazılı rıza ayrı bir protokol ile ifade edilebileceği gibi, yeni bir sözleşme ile veya mevcut sözleşmeye not düşülerek ve kiraya veren tarafından imzalanarak da ifade edilebilir.

Kiraya veren, haklı bir sebebe dayanmaksızın bu yazılı rızayı vermekten kaçınamayacaktır. Kira sözleşmesini devretmek isteyen kiracıya, kiraya verenin haklı bir sebebe dayanmaksızın rıza vermemesi halinde kiracı, bu rızayı hakimden alabilecektir. Rızanın verilmesi üzerine yeni (devralan) kiracı, eski (devreden) kiracının yerine geçecek fakat eski (devreden) kiracı da yeni (devralan) kiracı ile birlikte kiraya verene karşı, iki yılı geçmemek üzere, kira sözleşmesinin süresi bitinceye kadar yeni (devralan) kiracının borçlarından müteselsilen sorumlu olacaktır.

3. Bağlantılı Sözleşme Yasağı

Türk Borçlar Kanunu Madde 340 – “Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.”

İşyeri kira ilişkileri için de yürürlüğe giren yeni düzenlemeye göre, çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesi koşuluna bağlanmışsa, kira sözleşmesiyle bağlantılı sözleşme geçersiz olacaktır. Eski Kanunda yer almayan bu yeni düzenlemeyle; kiraya veren sözleşmenin yapılması ya da yenilenmesi için, kötü niyetli bir şekilde kiracıya kendisinin hiçbir yararının olmadığı, kiralananın kullanımıyla da doğrudan ilişkisi bulunmayan bir borç altına girmesini dayatamayacaktır.

Ertelemenin bitim tarihi (1 Temmuz 2020) itibariyle imzalanan bağlantılı ve kiracının yararı olmaksızın kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan, kiracıyı borç altına sokan sözleşmeler kesin hükümsüz sayılacaktır.

4. Kira Bedelinin Belirlenmesi

Türk Borçlar Kanunu Madde 344 – “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”

Söz konusu düzenleme, kira bedelinin artışı için bir üst sınır öngörmektedir. Şöyle ki; işyeri kira sözleşmelerinin süresi sona erdiğinde sözleşmeler yenilenirken kira bedeli artışı bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyecektir. Taraflar elbette bu değişim oranının altında bir oranda kira artışı konusunda mutabık kalmakta serbesttirler, bu yalnızca üst sınırdır. Bu sınır bir yıldan daha uzun süreli işyeri kira sözleşmelerinde de geçerli olacaktır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenecektir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin yeniden belirlenmesini, taraflar mahkemeden isteyebileceklerdir. Hakim, yeni kira bedelini, tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirleyecektir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyecek şekilde artırılacaktır.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parası’nın Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacaktır. Bir diğer deyişle; döviz olarak veya döviz karşılığı olarak belirlenmiş kira bedelleri için kira yıllarında artış yapılmayacaktır. Ancak, bu kanunun, “aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138. Maddesi hükmü saklıdır. Ayrıca taraflar, beş yıl geçtikten sonra veya her beş yılın bitiminde kira bedelinin sonraki beş yıl için belirlenmesini mahkemeden talep edebileceklerdir.

Ancak dövizli veya dövize endeksli kira sözleşmelerinde taraflarca öngörülemeyen aşırı ifa güçlüğü nedeniyle sözleşmenin uyarlanması, her zaman taraflarca talep edilebilecektir.

5. Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce İadesi

Türk Borçlar Kanunu Madde 325 – “Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.

Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.”

Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı iade ederse, kendisinin kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam edecektir. Yani kiracı bu (makul) süre boyunca da kira ve yönetim giderlerini ödemeye devam edecektir. Buradaki makul süre, eski Borçlar Kanunu zamanında içtihatlara dayalı olarak belirlenmekte idi. Yargıtay ise kararlarında makul süreyi 6 ay olarak kabul etmekte idi.

Kiracının bu makul sürenin geçmesinden önce kiraya verenin kabul edebileceği, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir (ikame) kiracı bulması halinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erecektir.

Yine bu yeni düzenleme ile kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlü kılınmaktadır.

6. Önemli Sebeplerle Olağanüstü Fesih

Türk Borçlar Kanunu Madde 331- “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.

Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.”

Mevcut düzenlemenin, işyeri kira sözleşmelerinde de uygulanmaya başlaması sebebiyle bu kira sözleşmelerinde de artık taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilecektir. Bir diğer deyişle; kira sözleşmesinin kurulmasından sonra sözleşme şartlarında değişiklik meydana gelmesi ve bu durumda kira sözleşmesinin taraflar için çekilmez bir hal alması durumunda tarafların her ikisine de olağanüstü fesih hakkı tanınmış durumdadır.

Belirtmeliyiz ki; “önemli sebebin” tarafların davranışlarından kaynaklanması aranmamaktadır. Nitekim, önemli sebep iki tarafın da kusuru olmayan objektif hallerden de kaynaklanabilir. Örneğin pandemi halinin yol açtığı ekonomik kayıplar, müşteri piyasasının kaybedilmesi veya karantina uygulamaları, alışveriş merkezlerinin gerekli tedbirleri almaması veya almasına rağmen pozitif vakalar sebebiyle uzun süre karantinada kalması objektif hallere örnek verilebilir.

Eski Borçlar Kanunu, önemli sebeplerle olağanüstü fesih hakkını sadece taşınmazlar için kabul etmiş iken yeni düzenleme ise taşınır, taşınmaz, çatılı, çatısız tüm kira sözleşmeleri açısından kabul etmiştir.

7. Kiracı Aleyhine Değişiklik Yasağı

Türk Borçlar Kanunu Madde 343 – “Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.”

Bu düzenleme de çatılı işyeri kira sözleşmeleri için erteleme tarihinin bitimi itibariyle (1 Temmuz 2020 tarihinde) yürürlüğe giren yeni uygulamalardan biridir. Böylece, işyeri kira sözleşmelerinin hükümlerinde, kira sözleşmeleri yapıldıktan sonra veya yenilenmesi sürecinde kiracı aleyhine bir değişiklik yapılamayacaktır. Sadece sözleşmenin kira bedeline ilişkin hükümler bu yasak uygulamasının istisnasını teşkil etmektedir.

8. Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı

Türk Borçlar Kanunu Madde 346 – “Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.”

İşyeri kira sözleşmelerinde kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyecektir. Erteleme tarihinin bitimi itibariyle (1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren) yapılacak sözleşmelere kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin hükümler konulamayacağı gibi, bu tarihten önce yapılmış sözleşmelerdeki benzer hükümler de geçersiz hale gelecektir.

9. Fesih Davası Sebeplerinin Sınırlılığı

Türk Borçlar Kanunu Madde 354 – “Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.”

Yeni Borçlar Kanunu’nda kiraya verene, onuncu yılsonunda sebebe dayanmaksızın fesih hakkı, kiraya verenin kendisinin (veya malik değişiminde yeni malikin), eşinin, altsoy veya üst soyu ile bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gereksinim zorunluluğuna dayanan fesih hakkı, kiralananın yeniden inşası veya esaslı onarımı gerekçesiyle fesih hakkı ile kira borcunun ödenmesinde temerrüt hali dışında bir fesih hakkı tanınmamıştır. Erteleme tarihinin bitimi itibariyle (1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren) işyeri kiralarında da bu fesih hakları sınırlı olarak kabul edilecek ve mevcut veya yapılacak sözleşmelerde başkaca fesih sebepleri öngörülse bile geçersiz kabul edilecektir. Ayrıca, işyeri kira sözleşmelerine kanunda yazılı fesih bildirim veya ihtar süreleri dışında hükümler konulamayacak veya konulmuşsa dahi Kanundaki süreler geçerli olacaktır.


DAHA FAZLA BİLGİ İÇİN MAKALE YAZARINA DANIŞABİLİRSİNİZ

Yalçın & Toygar Hukuk Bürosu

Kabatas-Setustu, Inebolu Sok. No:25 Ada Apt. D.11 34427 Istanbul

+90 212 293 09 09

Email : info@yttlaw.com

www.yttlaw.com

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir