إلزم المنزل & اقرأ المقالات القانونية

عـقــود الإيـجــار وجـائـحــة COVID-19

بعد الإعلان عن تفشي فيروس Covid-19 على أنه جائحة من قبل منظمة الصحة العالمية، ظهرت العديد من الأسئلة والمشكلات القانونية. وأكثر هذه الأسئلة شيوعاً هو ما إذا كان الإيجار سيتأثر بجائحة Covid-19 أم لا. إن الحل الأفضل يكمن في تقييم كل علاقة تعاقدية على حدا. لدى ذكر المبادئ العامة؛ الأمور التي يجب مراعاتها هي ما إذا كانت اتفاقية الإيجار قد تم إجراؤها لفترة محددة أم لا، ونوع العقار موضوع العقد (مكان عمل – سكني)، موقع العقار (مركز تسوق، شارع عام، إلخ)، لأي نشاط يتم استخدام العقار، مواد عقد الإيجار، إلخ. سيتم فحص هذه المسائل القانونية في ضوء التفسيرات العامة والتطورات الحالية حول الإيجار.

القواعد العامة للإيجار:

المفاهيم التي ظهرت بشكل خاص مع جائحة Covid-19 بخصوص الإيجار هي “إنهاء العقد” و “تكييف العقد”. المفاهيم المرتبطة “بإنهاء العقد” هي الإنهاء العادي أوالاستثنائي للعقد والمفاهيم المرتبطة بـ “تكييف العقد” هي استحالة التنفيذ والعمل الشاق.

فيما يتعلق بالإنهاء الذي هو إرادة عدم استمرار الإيجار، هناك تقسيم بين العقود لمدة محددة والعقود لمدة غير محددة بموجب قانون الالتزامات التركي. هناك أيضاً معايير مختلفة للإنهاء الاستثنائي.

 A. الإنهاء العادي للإيجار:

من الممكن إنهاء عقد الإيجار من خلال الإخطار للامتثال للإجراءات والمبادئ المنصوص عليها في القانون.

– عقود الإيجار لمدة محددة: بموجب المادة 327 من قانون الالتزامات التركي، ينتهي عقد الإيجار تلقائيًا في نهاية الفترة المحددة. إذا استمر الطرفان بشكل واضح في الإيجار بعد الفترة المتفق عليها، فسوف يتحول العقد إلى عقد إيجار لمدة غير محددة. كما ورد في المادة 347 من قانون الالتزامات التركي لعقد إيجار المنزل ومكان العمل أنه ما لم يُخطر المؤجر بإعلان خطي قبل 15 يوماً من انتهاء العقود محددة مدة، سيتم اعتبار أنه سيتم تمديد العقود لسنة واحدة أخرى بنفس الشروط.

وقد ذكر فيما يتعلق بالمسكن ومكان العمل المسقوف أنه لا يمكن إنهاء العقد على أساس انتهاء العقد من قبل المؤجر. ومع ذلك، في نهاية فترة التمديد التي تبلغ مدتها عشر سنوات، من الممكن للمؤجر إنهاء العقد دون إبداء أي سبب في حالة إرسال إخطار للمستأجر قبل ثلاثة أشهر على الأقل من نهاية كل سنة تمديد بعد هذه الفترة.

– عقود الإيجار لمدة غير محددة: يُمكن ألا يحدد الأطراف فترة زمنية معينة في عقد الإيجار. في هذه الحالة، سيكون عقد الإيجار لأجل غير مسمى. وقد جاء في المادة 347 من قانون الالتزامات التركي أن المستأجر يمكنه دائمًا إنهاء العقد بإخطار الإنهاء وفقًا للأحكام العامة ويمكن للمؤجر إنهاء العقد بإخطار الإنهاء وفقًا للأحكام العامة بعد عشرة سنوات من بداية الإيجار. بالنسبة للفترات سيتم الأخذ بالمادة 328 والمواد التالية من قانون الالتزامات التركي.

من المهم الإشارة إلى أن الإخطار المتعلق بإنهاء عقود إيجار المسكن ومكان العمل المسقوف يجب أن تتم بشكل مكتوب وفقًا للمادة 348 من قانون الالتزامات التركي بالنسبة للأمور الموضحة أعلاه.

إذا كان العقار الخاضع لعقد الإيجار هو بيت الزوجية، وفقاً للمادة 349 من قانون الالتزامات التركي؛ في حال أصبح الزوج غير المستأجر طرفًا في عقد الإيجار بإخطار المؤجر؛ يلتزم المؤجر بإبلاغ الإنهاء وفترة السداد المتعلقة بالإنهاء لكل من المستأجر والزوج الآخر بشكل منفصل.

B. إنهاء عقد إيجار المسكن ومكان العمل المسقوف مع الإجراءات القانونية:

تم تنظيم إمكانية إنهاء عقد الإيجار المساكن وأماكن العمل المسقوفة مع الإجراءات القانونية بموجب المادة 350 والمواد التالية من قانون الالتزامات التركي. قد تكون أسباب الإجراءات عائدة للمستأجر أو المؤجر. بالنسبة للمؤجر، قد تكون الأسباب هي لوازم إعادة بناء ولوازم المالك الجديد للعقار. تم تنظيم الأسباب  العائدة للمستأجر بموجب المادة 351 من قانون الالتزامات التركي. تم اعتماد عدة شروط في هذا الصدد. نظرًا لأنه لا يمكن تقييم جائحة Covid-19 ضمن هذا النطاق، فلن يتم النظر في التفاصيل المتعلقة بهذه المسألة.

C. مفهوم الإنهاء الاستثنائي للإيجار:

في الإيجار، قد تحدث حالات استثنائية تجعل الإيجار لا يُحتمل. في هذه الحالة، سيتبادر مفهوم الإنهاء الاستثنائي لعقد الإيجار الى الذهن. بالنسبة للإنهاء الاستثنائي ، فإن شروط العقد مهمة لإنهائه. تختلف مواد وآثار إنهاء عقد الإيجار بين المنازل السكنية وأماكن العمل المسقوفة.

في قانون الالتزامات التركي ، ينظم الإنهاء الاستثنائي تحت 3 عناوين رئيسية وهي “الأسباب المهمة”، “إفلاس المستأجر”، “وفاة المستأجر”. إن المواد التي تحتاج إلى تقييم بالعودة لجائحة Covid-19 هي المندرجة تحت عنوان “الأسباب المهمة”.

وتنص المادة 331 من قانون الالتزامات التركي على ما يلي: يجوز لكل طرف إنهاء العقد دائماً عن طريق الامتثال لفترة إخطار الإنهاء القانونية في حالة حدوث أسباب مهمة تجعل استمرار الإيجار لا يُحتمل بالنسبة لهم. إن شروط العقد مهمة طبقاً للائحة التنفيذية للمادة الثانية من القانون رقم 6353.

في هذه الحالة، فإن اللائحة المنصوص عليها في المادة 2 المؤقتة من القانون رقم 6353 (لعقد الإيجار في مكان العمل حيث يكون المستأجر شخصاً قانونياً عاماً أو خاصاً تجاراً وفقًا لقانون التجارة التركي؛ المواد 323 ، 325 ، 331 ، 340 ، 342 ، 343 ، 344 ، 346 و 354 من قانون الالتزامات التركي بتاريخ 11/1/2011 والمرقم 6098 لا يمكن أن تنطبق لمدة 8 سنوات منذ تاريخ 1/7/2012. بالتالي، ستطبق أحكام عقد الإيجار فيما يتعلق بهذه الأمور المحددة في هذه المواد. إذا لم تكن هناك أي مادة تتعلق بهذه المسألة، فسوف تسري أحكام قانون الالتزامات التركي المُلغى). في هذا الصدد، لن تسري المادة 331 من قانون الالتزامات التركي رقم 6098 في عقود الإيجار في مكان العمل عندما يكون المستأجر شخص قانوني عام أو خاص ويعتبر تاجرأ وفقًا للقانون التجاري التركي وأحكام العقد وسيتم الأخذ بأحكام قانون الالتزامات التركي المُلغى.

  • عقد إيجار المسكن: حيث يتم تأجير العقار الخاضع للعقد للاستخدام السكني. من حيث قانون الالتزامات التركي؛ يجب أن تصبح العلاقة التعاقدية غير محتملة للطرفين من أجل الإنهاء الاستثنائي لعقد الإيجار للمنزل. في الظروف الحالية؛ إن إنهاء عقد إيجار المسكن بسبب جائحة Covid-19 من قبل المستأجر لن يتماشى مع طلاقة الحياة العادية. أثناء العمل من المنزل وعزل أنفسنا عن الخارج هو الاتجاه الجديد بسبب الحجر الصحي وممارسات المسافة الاجتماعية، أصبح المنزل هو الحاجة الأساسية. قد تكون هناك مشاكل على المستأجر لدفع مبلغ الإيجار وسيتم ذكر هذه المشكلة تحت عنوان “تكييف عقد الإيجار مع الشروط المتغيرة”.
  • عقد إيجار مكان العمل المسقوف: حيث يتم تأجير العقار الخاضع للعقد لاستخدامه كمكتب / مكان عمل للقيام بنشاط تجاري. من حيث عقد إيجار مكان العمل المسقوف؛ إذا كان المستأجر تاجراً، فإن الإنهاء الاستثنائي المنصوص عليه في المادة 331 من قانون الالتزامات لن يسري لمدة 8 سنوات اعتباراً من 1/7/2012 طبقاً للائحة التنفيذية للمادة الثانية المؤقتة من القانون رقم. 6353 بموجب المادة ذات الصلة. وقد ذكر أنه لا يمكن تطبيقه لمدة 8 سنوات في عقود الإيجار في مكان العمل حيث يكون المستأجر شخصاً قانونياً خاص أو عام ويعتبر تاجرأً بموجب القانون التجاري التركي.

D. اللوائح المطبقة ضمن نطاق جائحة كوفيد 19 بشأن الإيجار:

بما أن الحياة الاقتصادية قد تأثرت سلبًا خلال جائحة Covid-19، فقد تم اتخاذ تدابير في العديد من المجالات. الإيجار هو أحد هذه المجالات. وبموجب المادة 2 المؤقتة من القانون رقم 7226 بشأن تعديل بعض القوانين، فقد ورد في بنود عقود الإيجار في مكان العمل الآتي: “إن عدم دفع الإيجار ما بين تاريخ 1/3/2020 حتى 30/6/2020 لا يشكل سببًا لإنهاء عقد الإيجار وإخلاء العقار”. وفقاً للمادة المذكورة، فإن عدم دفع الإيجار بين التواريخ المحددة لن يشكل سببا لإنهاء عقد إيجار مكان العمل أو إخلاء العقار.

  E. تكييف عقد الإيجار مع الظروف المتغيرة:

لقد أدت زيادة المسافة الاجتماعية وممارسة الحجر الصحي والعمل من المنزل إلى تقليل العديد من الأنشطة التجارية وحتى توقف بعض الأنشطة. كما أثرت هذه الآثار السلبية سلباً على العلاقات الإيجارية.

حول عقود الإيجار؛ لا يستطيع المستأجرون دفع بدل الإيجار كما يحتاج المؤجرون إلى ذلك البدل. وتجدر الإشارة إلى أنه في حالة وجود أحكام تتعلق بمفاهيم القوة القاهرة والأمراض الوبائية وما إلى ذلك في العقد، يجب تقييم تلك الأحكام وتطبيقها على النزاع أولاً. ومع ذلك، قد لا يتم تضمين هذه الأحكام في العقود. لذا ، كيف سيتم تنفيذ العملية في هذه الحالة، وكيف سيتم حل المشكلة؟ من الأفضل تقييم الوضع فيما يتعلق بعقود إيجار أماكن العمل وعقود إيجار المساكن بشكل منفصل.

عقد إيجار المسكن: بسبب الظروف المتغيرة، قد يواجه المستأجر صعوبات في دفع الإيجار في عقد إيجار المسكن. قد يصبح العقد غير محتمل للمستأجر بأحكامه الحالية. في هذه الحالة، قد يُطلب تكييف عقد الإيجار وفقاً للظروف المتغيرة على أساس مفهوم “العمل الشاق” المنصوص عليه في المادة 138 من قانون الالتزامات التركي. يقوم القاضي بتقييم مؤهلات الأطراف وتأثير Covid-19 على العقد ويجوز له تكييف العقد مع الظروف المتغيرة.

من المهم أن نشير إلى ذلك؛ في حالة قيام المستأجر بالدفع، يجب أن يتم الدفع مع التحفظ. يجب على المستأجر أن يسدد المدفوعات بالقول أنه يواجه صعوبة في دفع الإيجار ويحتفظ بطلب تكييف العقد.

عقد إيجار مكان العمل المسقوف: في العقارات الخاضعة لعقد إيجار مكان العمل المسقوف، ربما يكون النشاط قد انخفض أو توقف تماماً. لذلك قد يجد المستأجر صعوبة في دفع بدل الإيجار. في هذه الحالة، ينبغي إجراء التقييم لاحتمالات مختلفة.

إذا كان العقار المستأجر هو مصفف شعر أو حلاق أو مركز تجميل وما إلى ذلك، وقد توقف نشاطه بشكل خاص وفقاً لتعميم وزارة الداخلية:

في هذه الحالة، يجب إجراء التقييم فيما يتعلق بالتزام المؤجر بتوفير العقار على أنه جاهز للاستخدام. بموجب المادة 301 من قانون الالتزامات التركي، ذُكر أنه يجب على المؤجر توفير العقار على أنه جاهز للاستخدام خلال عقد الإيجار.

إذا كان العقار عائد للأعمال المذكورة أعلاه وتم إيقاف أنشطته من خلال التعاميم الإدارية، فمن الواضح أن المؤجر لم يتمكن من الوفاء بالتزامه بتوفير العقار على أنه جاهز للاستخدام بسبب عدم قدرة استخدام العقار.

وبناءً على ذلك، فإن مفهوم “الدفاع عن عدم السداد” الذي تم تنظيمه بموجب المادة 97 من قانون الالتزامات التركي سيتم طرحه على جدول الأعمال وسيتمكن المستأجر من تجنب الوفاء بالدفع لهذا السبب ما لم يتم توفير العقار جاهز للاستخدام.

 مرة أخرى، فيما يتعلق بأماكن العمل المذكورة أعلاه، يجب طلب تكييف العقد مع الظروف المتغيرة. (قانون الالتزامات التركي ، المادة 138: العمل الشاق) بالنظر إلى الحادث الملموس، يمكن تقييم جائحة Covid-19 في سياق الحالة غير المتوقعة والتي قد تسبب مشقة. من أجل الاستفادة من أحكام العمل الشاق، لا ينبغي الوفاء بالدين، إذا تم الوفاء به، يجب أن يتم الوفاء مع التحفظ، وينبغي ألا يكون للمدين أي خطأ في الحالة غير المتوقعة. إذا كان هناك أي مدفوعات قبل التكييف، فيجب أن يتم الدفع مع التحفظ. قد يُطلب تعليق العقد أو تعديل العقد أو إنهاء العقد ضمن نطاق التكييف.

قد يكون العقار المستأجر موجودًا في مركز تسوق وقد يتم إغلاقه وفقًا للقرار التشغيلي لمركز التسوق. في مثل هذه الحالة، يمكن تطبيق الدفاع عن عدم السداد وتكييف العقد وفقًا للمبادئ المذكورة أعلاه.

أيضاً، يمكننا التحدث عن “استحالة الوفاء الجزئية” فيما يتعلق بالعقار الذي لم يتم توفيره على أنه جاهز للاستخدام. وعليه، يُمكن تعليق بنود العقد خلال هذه الفترة. نظراً لأن التزام المؤجر بتوفير العقار على أنه جاهز للاستخدام لا يمكن الوفاء به مؤقتاً، فإن التزام المستأجر بدفع الإيجار لن يكون ملزماً خلال هذه الفترة.

a) في حال لم تكن العقارات المستأجرة من الأماكن المذكورة أعلاه ولم يتم تعليق الأنشطة عن طريق التعميمن لكن لم يتم استخدامها بسبب ممارسات المسافة الاجتماعي ونظام العمل عن بعد (العمل في المنزل)، إلخ:

في هذه الحالة، لا يمكن إنكار قيام المؤجر بتوفير العقار على أنه جاهز للاستخدام. في هذه الحالة، إذا كان المستأجر يواجه صعوبة في دفع الإيجار وكان العقد لا يُحتمل بأحكامه الحالية، فقد يتم تعديل العقد. قد يُطلب تعليق العقد أو إنهاء العقد أيضاً.

b) بالنسبة للالتزامات الفرعية مثل المساهمة وما إلى ذلك المتعلقة بالملكية المؤجرة:

في هذه الحالة، إذا تم تعليق العقد مع طلب تكييف العقد؛ سيتم تعليق الالتزامات الفرعية مثل المساهمة وما إلى ذلك.

c) إذا تم دفع رسوم الإيجار السنوية مقدماً:

في هذه الحالة، إذا أصبحت العلاقة التعاقدية لا تُحتمل بسبب Covid-19 وتوقف نشاط العقارات المستأجرة ولم يتمكن المؤجر من الوفاء بالتزامه بتوفير العقار على أنه جاهز للاستخدام، تؤخذ مبادئ استحالة الوفاء الجزئية بعين الاعتبار ومبدأ حسن النية الذي تنظمه المادة 2 من القانون المدني وتوازن الخسارة في هذا الصدد.

في حالة استحالة الوفاء الجزئية: يجوز للمستأجر إرسال رسالة تحذير إلى المؤجر ويمكن شرح الموقف ويمكن المطالبة ياسترداد المبلغ المدفوع عن فترة استحالة الوفاء الجزئية أو تمديد عقد الإيجار للفترة المذكورة.

إذا تم دفع الإيجار مقدماً دون أي تحفظ، في هذه الحالة، لن يكون من الممكن طلب تكييف العقد من حيث العمل الشاق. من أجل تطبيق شروط العمل الشاق، فإن عدم دفع الديون أو دفعها مع التحفظ هو شرط مسبق.

ومع ذلك ، فإن النقاط التي يجب أخذها في الاعتبار في إمكانية استرداد أو تمديد فترة الإيجار هي مبادئ حسن النية وتوازن الخسارة.

d) إذا تم الاتفاق على الإيجار بعملة أجنبية بين الطرفين:

في مثل هذه الحالة، من الممكن طلب تكييف العقد وفقاً الظروف المتغيرة. في الواقع، بالنظر إلى الزيادة في أسعار الصرف هذه الأيام، من الممكن القول أن احتمال أن يصبح العقد غير مُحتمل أكثر توقعاً.

بالإضافة إلى ذلك، نود أن نذكر؛ بأحكام الإعلان المتعلق بالقرار رقم 32 بشأن قانون حماية قيمة العملة التركية بخصوص تحديد الإيجار بعملة أجنبية ضمن عقد الإيجار. بموجب القرار الرئاسي رقم 85 بتاريخ 12 سبتمبر 2018، يُحظر تحديد البدل بعملة أجنبية في عقود الإيجار للممتلكات المنقولة وغير المنقولة إلى جانب الاستثناءات، ولا ينبغي نسيان أنه يجب أن يتم الدفع بالعملة التركية في هذه العقود.

في هذا القرار المذكور، تضمن أيضاً أن التزامات الدفع في العقود المبرمة والتي تم إبرامها بعملة أجنبية قبل دخول هذا القرار حيز التنفيذ والتي لاتزال سارية، يجب أن تتم إعادة تحديد المدفوعات الأخرى بحيث يتم دفعها بالعملة التركية إلى جانب الحالات تحددها وزارة الخزانة والمالية.

بالنسبة للغرامات المذكورة بموجب الإعلان، يذكر أنه سيتم فرض غرامة 3.000-25.000 ليرة تركية (تعادل حوالي 6.300-55.000 ليرة تركية من خلال النظر في معدل إعادة التقييم) سيتم إنزالها بشكل منفصل لكلا الطرفين وفقًا للمادة 3 من قانون حماية قيمة العملة التركية. في حالة التكرار، تطبق هذه الغرامات الإدارية مرتين.

لذلك نود أن نذكر أن الإعلان المذكور يجب أن يؤخذ بعين الاعتبار عند تحديد قيمة عقود الإيجار.

e) إذا كان تكييف عقد الإيجار بين الطرفين محظوراً:

وتجدر الإشارة إلى أن حظر إبطال العقد بين الطرفين مع الظروف المتغيرة يتعارض مع مبدأ حسن النية. في هذا السياق، تعتبر هذه المادة إساءة استخدام للحق وغير صالحة من الناحية القانونية. على الرغم من وجود مثل هذه المادة ، إذا أصبح عقد الإيجار لا يُحتمل للأطراف، فمن الممكن رفع دعوى قضائية مع طلب تكييف العقد.

في حالة رفع دعوى قضائية لطلب تكييف العقد على أساس العمل الشاق في عقد الإيجار، تكون المحكمة المختصة هي محكمة الصلح المدنية، والمحكمة المخولة محلياً هي المحكمة التي يقع فيها العقار.

التقييم العام والاستنتاج:

من الواضح أن لجائحة Covid-19 آثار سلبية في كل مجالات الحياة مثل الحياة الاقتصادية والاجتماعية. بسبب جائحة Covid-19، نواجه أوقاتًا صعبة كمجتمع، وإذا أمكن، يجب حل النزاعات بمبدأ توازن الخسارة عبر الحلول الودية. من الممكن أيضًا للأطراف التقدم بطلب للوساطة التقديرية. عند العودة الطبيعية بعد الوباء، من المتوقع حدوث زيادة كبيرة خاصة في حالات التكييف العقود. في حالة رفع دعوى قضائية، يجب تقييم عقود الإيجار من خلال النظر في مؤهلات الأطراف، وتأثير الجائحة على عقد الإيجار، ومواد العقد بين الطرفين، وماهية العقارات المستأجرة…إلخ. على الرغم من شرح المبادئ العامة المتعلقة بالتقييمات أعلاه، لا ينبغي أن ننسى أنه يجب تقييم كل عقد في سياقه الخاص.


لمزيد من التفاصيل، اتصلوا بكاتب المقالة

Yalçın & Toygar Law Office

Kabatas-Setustu, Inebolu Sok. No:25 Ada Apt. D.11 34427 Istanbul

09 09 293 212 90+

Email : info@yttlaw.com

http://www.yttlaw.com/arabiclawyer/

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *